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数据解读:奥克兰房市寒冬将至?

2017-07-01 10:30:53 龙腾海外网 
  最近一段时间以来,关于奥克兰房市究竟将走向何方,一直有许多说法。当地政府和央行出了许多新政,银行和移民局也新出了许多政策,供应和需求的关系越理越乱,房价到底怎么样。我们将从六大数据入手,带大家分析一下奥克兰房市到底将会走向何方?

  第一点:净增移民数

  近期新西兰统计局发布了最近一期新西兰移民数据,数据截止到今年五月份的一年里,新西兰净移民数为72000人,尽管净移民数仍然处于历史高位水平,但是最近几个月的数据已经可以见到下降的趋势。

  除此之外,最近一段时间以来,澳大利亚回流新西兰的Kiwi人数也出现了下滑,新西兰实现净回流也是昙花一现,从澳大利亚回流的人数再次超过了前往澳大利亚的人数。

  众所周知,这些候鸟一样的新西兰人就是跨塔斯曼海峡的经济候鸟,哪里的经济好就搬去哪里,隔壁澳大利亚经济好转了吗?

  第二条:房屋建设许可发放量

  上个月的数据显示,奥克兰乃至新西兰全国的大部分地区房屋建设许可发放量都在降低。根据新西兰统计局的数据,奥克兰去年共发放了约10000份房屋建设许可,仅修建了月6000套住宅。

  房市预冷,房价走低等因素都会让开发商的利润下降,由于利润减少,开发商当然不会继续修新房。除此之外,如果融资成本大幅提高或者融资门槛被提高了,开发商也不会开足马力的修新房。

  所以,当市场上的开发商普遍减少建房,通常是遇到了上面两个问题。

  第三条:消费者信心指数

  根据ANZ银行与Roy Morgan共同发布的消费者信心指数显示,最近一个月新西兰消费者信心指数出现了大幅提升。可以看见新西兰人对于经济还是蛮有信心的,不过在仔细阅读了六月份《ANZ-Roy Morgan消费者信心指数报告》后,发现新西兰人对于房价却没那么乐观。

  共有1000人参与了调查,其中第七个问题是关于房价的。本次调查中仅有63%的受访者认为未来两年房价会上涨。要知道去年11月份71%的受访者认为房价还能涨。除此之外,对于房价涨幅的预期也出现了下滑,相比去年12月份涨幅预期的5.4%下滑了26%,目前预期涨幅仅为4%。

  第四条:房屋成交量

  可以说奥克兰房屋成交量的整体趋势是在下降的,今年四月更是达到了今年最低水平。

  当然,你可以认为是由于复活节月ANZAC假期都在四月导致的,但是尽管五月份房屋成交量有所上升,但是仍然低于过去两年的水平是显而易见的。

  看涨的人再多,没有人买房(没有房屋成交量)也是白搭。

  第五条:房屋价格走势

  尽管从Barfoot公布的数据来看,奥克兰房屋成交中位价相比去年同期还是有所上涨,但是今年一月至今房屋中位价还小跌了500纽币(约合人民币2480元)。

  不过QV的数据显然没有那么乐观,根据QV的数据显示,过去的三个月里,奥克兰房屋均价仅上涨了0.1%。从图中也可以看出相比于新西兰其他城市,奥克兰房价一副后继无力的样子。

  第六条:在售房源库存量

  住房需求和买房需求其实应该分开来看待。并不是每个新移民都要买房,也不是每个退休老人都要卖房;住房是刚需,而买房并不是一个真实的刚需。

  尽管需求存在不确定性,但是供应是真实存在,且可以统计的。在售房源的库存量就是市场上的供应量。

  根据CoreLogic数据显示,目前奥克兰在售房源库存量相比去年同期增长了57%。与此同时,新西兰其他地区的在售房源库存量今年以来是一直在下降的。

  随着在售房源越来越多,不好卖的那些房源的屋主只能通过降价缩短房屋出售所需时间。

 
(责任编辑:常丹丹 HO016)
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