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赋税突增 贷款受限 中国人为什么仍然投资这个国家?

2017-09-13 07:39:41 海外掘金微信号  简智勇

  各位海外掘金的群友大家晚上好,我是来自海寓投资的简智勇,很高兴今天能在这里和大家分享一些澳大利亚房产移民方面的新政,希望能够和大家多多讨论交流。

  1房产新政及现状

  1. 澳大利亚房产新政的新变化

  我们先来看看澳大利亚房产新政有了哪些新变化。其实我给的这些政策,很多也都不是非常新的政策了,部分政策已经出台超过一年,只不过也会一直有一些新的修改。表格里面的旧政策泛指以前澳洲贷款宽松以及税率没有变化之前的政策,而新政则是海外投资者现在想要去投资澳洲房产需要面对的特别的政策。因为时间有限,所以我没有把所有海外投资者需要面对的政策都罗列出来,我介绍的都是投资者比较关心的,相对重要一些的问题。下面我们就来看看这些变化具体体现在哪些地方:

  (1)贷款政策的收紧

  贷款政策的收紧,对所有投资者来说都是最重磅的消息。2016年4月以前,即便是从来没去过澳大利亚的海外投资者,都可以在澳大利亚本地银行贷款购买澳大利亚房产。虽然各大银行的贷款政策一直在变,可是对海外投资者的贷款大门一直没有关闭过。

  而从2016年4月开始,随着海外买家材料作假问题的凸显,澳洲国内对于海外买家大笔购入房产推高房价的担忧,各方面的压力作用下,现在澳大利亚本地银行对于纯海外买家的贷款申请,基本上可以说是停止了,并且对本地买家的海外收入的审核也越来越严。

  也许部分非澳洲的银行还可以为海外买家提供贷款,但是贷款的比例也在降低,审核标准一直在提高,也没有放松的迹象。所以我个人建议海外买家即使购买的是数年后成交的期房,也要做好全款交房的准备。

  (2)本地买家向本地银行申请贷款的变化

  过去本地买家在澳洲银行贷款,无论是投资房还是自住房,只还利息还是本息同还,利率都相差不会太大。

  可是现在本地银行提高了投资房的贷款利率,并且还在不断提高只还利息的利率。现在贷款利率最高的方式是投资房的只还利息,而最低的则是自住房的本息同还。这点也许和海外买家没有直接的联系,但其实也是有一定的内在联系的。

  就是说澳洲政府也不鼓励澳洲国内本地人的炒房行为,澳洲政府不单对海外人士去杠杆,也希望对本地人士去杠杆。但是这并不代表着澳大利亚的房产会有泡沫,而是澳洲政府希望没有房的首次置业者能够尽快的进入房市。

  (3)针对海外买家税务方面的政策变化

  最直观也最简单粗暴的变化就是征收了外国投资者的特别印花税,并且税率一直在提高。过去,本地买家与海外买家的印花税相差不大。甚至在2014年,海外买家在购买新房的时候,还能享受一部分的印花税减免政策。

  曾经在悉尼购买65万澳币以下的新物业,还能够享受5000澳币的印花税折扣。现在这个优惠政策不单取消了,现在海外买家在新洲和维州购买物业需要支付的印花税甚至已经超过了12%。

  除此之外,海外买家现在购买澳大利亚的物业,根据物业价值,至少需要交纳$5500澳币的FIRB申请费,而在过去FIRB是没有申请费的。

  除开买房时要交的税,现在针对卖房的海外卖家,资本增值税也发生了改变。过去没有澳洲身份的海外买家如果在澳洲境内购买房产用于自住,满足一定条件后出售房子,可以和本地买家一样享受自住房资本增值豁免。

  而在2017年5月9号之后,这项豁免也已经被取消。除此之外,过去海外卖家出售房屋时的资本增值部分,是在财政年底向澳大利亚税务局ATO进行主动申报和缴纳的。但是一些纯海外买家是没有税号的,税务局追查也有相当大的困难。所以造成了很多海外投资者并没有缴纳资本增值税。

  现在只要海外卖家出售超过75万澳币的房产,则需要预扣房产价值的12.5%给税局,然后在财政年结束的时候进行核算,这意味着海外买家未来通过一些漏洞逃税的可能性变得越来越小。

  2. 新政实行后,澳大利亚的房地产市场的变化情况

  悉尼,墨尔本,布里斯班是中国投资者最青睐的城市,其他城市因为时间有限,就不再详细讨论了。这几张图片分别是近年来的每周拍卖清除率的数据,房屋空置率的数据,以及房产综合中位价的变化情况。

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  近年每周拍卖清除率

  可以看到,近2年悉尼和墨尔本的拍卖清除率一直在70%-80%之间波动,这说明在新政下,墨尔本和悉尼的本地市场依然是非常活跃的,没有受到什么打击。而布里斯班的拍卖清除率一直不如另外两个城市,但相对变政前,活跃度也没有明显降低。

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  住房空置率的变化情况

  上图引用于澳洲权威的第三方调查机构SQM的数据。通过这个图片可以看到,截止2017年7月,澳洲这几大城市的住房空置率一直都维持在较低的水平。即便是在近几年新房开工数明显增加,并且对海外投资者的政策打压加大的情况下,住房空置率依然没有太大变化,维持在非常低的水平。悉尼从1.8%上升到了2%,布里斯班从3%上升到了3.3%,而墨尔本的空置率则降低到了1.7%。这个数据包括了待售和待租的住房数量。

  国人可能对空置率比较不敏感,换一种比较容易接受的办法来解读这个空置率的话,就是假设悉尼的房屋用于出租,那么一年内大约会有2%的天数,也就是大约7天的时间是空租状态。所以无论海外投资者如何,本地市场的房屋并不是供过于求的。

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  今年各城市房屋中位价的变化情况

  上图引用的是corelogic的数据,从表格中可以看到,绝大多数城市的房价都是在上涨的,只有佩斯和达尔文是下降的。而中国投资者最青睐的悉尼和墨尔本,在过去一年里,在政府严格限制海外投资者的政策下,依然取得了超过15%的年增幅。

  根据澳大利亚住房行业协会公布的数据表明,7月份澳大利亚全国新房销量降低至4年来的最低水平,其中公寓销量下滑近16%,这个可能就是政府打压海外买家,实施最严政策后,最直观体现变化的一个数字。

  原因有两个:

  (1)海外买家本来就只能选择购买全新物业,政府大幅加税以后,海外买家处在一个观望状态。

  (2)因为过去有相当一部分的海外买家认定可以贷款,把杠杆做的很大,在交房的时候贷款政策发生变化,导致这部分买家没有足够现金可以去成交物业。只能把原来买的物业进行转手,然后吸引了部分本来计划购买全新物业的买家,转而去购买这种所谓的捡漏房,最后导致了新房销售数字的下降。

  3.结论

  首先,通过空置率,我们可以得出澳大利亚房产并没有供过于求的结论。通过拍卖清除率,可以得出本地市场依然活跃,也通过房屋的销售中位价知道房价并没有下降。

  那么为什么政府在澳大利亚房地产市场没有明显泡沫的时候,在相对健康的时候,连续出台如此多高压的政策来打压海外投资者呢?

  首先,澳大利亚本地传统的白人,并不是那么的热衷投资房地产,对房产也没有我们中国人特有的执着。也许是他们的生活方式随性,或者是社会保障比较全面,所以大多数传统的澳洲人还是比较崇尚随性的生活。对他们而言,房子只是用来居住的而已,没有那么多的投资属性。

  而澳洲的大城市,其实一直都存在着空置率低,房子不够住的情况。早年间,政府为了鼓励开发商开发尽量多的新房,来缓解房屋供不应求的状况,对新房的购买者给予了许多的优惠政策。无论是首次置业的补贴还是印花税的减免,都在鼓励人们多去买新房,进而开发商才会建造更多的新房供新增人口居住。

  一开始,政府并没有排斥海外投资者,因为海外投资者的投资也能帮助澳大利亚新增住房的建设,但是澳洲政府并没有意识到海外投资者,特别是中国投资者来的如此凶猛。

  政府一开始的想法是美好的,通过鼓励人们买新房,增加住房供应,当住房供应量起来以后,无论是从没买过房的首次置业者,或者是租房人群,都可以有更多的选择及更多的门槛。只不过千算万算,没算到海外投资者对澳洲房地产的认可程度如此之高,特别是我们中国人对海外置业发生了巨大的兴趣。

  转过来说,无论是从政府规划角度,土地私有的政策,或者是澳洲建筑工人的数量,都没有办法做到大规模的新建房屋。结果大家都看到了,有一部分的新建房屋被资金充裕的外国投资者买走,本地需求旺盛,然后房价并没有降低,反而越来越高,对一些首次置业者而言变得越来越遥不可及。所谓的抱怨,对海外投资者的怨言也就凸显了出来。

  虽然有数据显示,海外投资者其实只占了澳洲新房销售的20%左右,可无奈已经移民澳洲的亚洲人也是依然热爱买房。所以有时候看起来,确实会产生一些房子都被中国人买走了,澳洲本地人无奈租房,或者无房可住的情况。

  澳洲毕竟是一个民主的社会,抱怨的人里手里握着选票,执政者不可能不考虑到这一点。而且执政者的本来目的就是希望增加住房供应,降低首次置业者的门槛。那么如果尽量增加新房建设都无法降低房价的话,自然而然就需要摆个姿态或者是找个替罪羊了,没有选票的海外投资者也就成了高房价的替罪羊。

  对海外买家通过提高税费来增加投资门槛的不单是澳洲一个国家,加拿大,新加坡走在更前面。我在前面谈新政的时候,重点说的是针对海外买家的新政,事实上对本地买家政府也有出台一系列的新政,其中就包括了二手房印花税的减免等对首次置业本地买家利好的政策。

  最后的结果就是我们所看到的,对海外买家加重税,对本地买家减税。希望增加海外买家的购买成本,降低本地人的购房门槛。同时,又在贷款上限制海外买家以及大规模运用高杠杆的本地房地产投资者。

  举例子来说,澳大利亚的银行以海外买家材料无法核实真假为由,将海外投资者的贷款申请拒之门外。可殊不知,海外投资者在澳大利亚银行贷款的违约比例只有本地投资者的五分之一。从这个角度来说,政府和银行限制海外贷款。一方面是为了政治正确,还有一方面是真的希望能够让首次购房者能够尽早地进入市场。说到底,还是选民手里的选票在起作用。

  即便政府用如此多的政策,打压本来为数不多的海外投资者,转移了矛盾。可是澳洲房产的本质还在那里,澳洲是一个移民国家,每年新增许多人口,而澳洲又是永久产权,关键城市的空置率低,租金回报高,审批开发周期长。

  只要这些东西没有发生彻底的改变,本地需求就不会降低,房价也不会发生断崖式的下跌。原本买不起房的,现在在这些新政后,依然还是买不起房。而对于对澳洲有兴趣的海外投资者来说,只要市场还是好的,就依然是值得投资的,只不过投资的思维和具体操作的方法会发生改变。

  2变政之后,应该有怎样的投资思维

  首先,需要明确海外买家可以运用高杠杆的时代已经过去了,暂时也没有松绑的迹象。也就是说,现在不要想着能够从澳洲本地银行贷款,如果购买的是期房,也不要预设未来几年银行会松绑,到时候能够获得贷款。

  过去海外买家买期房,交房之前十倍杠杆,交房后贷款80%,五倍杠杆的事情短期内不可能会发生了。以前经常说投资澳洲房产门槛低,有钱可以运用杠杆多买几套,普通中产阶级,凑个三四十万人民币,也能投资一套澳洲永久产权的高租金回报房产。

  而现在,这个门槛被提高了,除非确定可以通过汇丰等其他银行渠道获得贷款,或者有准备好全款支付的资金,否则我现在推荐客户在资金充裕的情况下投资澳洲房产,因为我也看到不少因为没有足够现金交房,最后被迫抛售的买家。

  其次,我们还需要明确一点:在一个住房相对短缺,空置率低的市场上,投资或者持有物业,始终不是一个坏的选择。

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  上图显示的是从1960年开始到现在,房屋去除通货膨胀后,房屋中位价长线趋势图。从上世纪六十年代开始,虽然存在着不同的涨跌周期,但是整体上的持续涨幅已经是大势所趋了。

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  上图是将通货膨胀去除后,房屋和工资的涨幅对比。该图显示了去除通货膨胀后,房屋的涨幅远超过工资的涨幅。

  两张图片都来自于澳大利亚经济发展委员会发布的一份长达122页的研究型报告《澳洲房产》,而关于为什么从60年代起就出现这种持续的增产,该报告也给出了相应的解释。

  长期的原因有三点:

  (1)澳大利亚城市的基础建设,特别是交通从60年代起的发展就滞后于工业或者人口的增长。导致了人们上班和回家之间的成本增加,造成了内城房价的攀升。

  (2)随着全球制造业的发展和冲击,金融服务业加速发展,造成的结果就是高收入人群通过高租金和高房价的竞争优势将低收入的蓝领阶层从市区干了出去,也就是所谓的中产阶层化,就像是我们在中国有时会说到的阶层固化。

  (3)是政府对土地用途的控制手段越来越强大,为了城市更好的发展,澳洲政府对城市的分区政策变得愈加苛刻。加上土地私有制,双方作用下,变相加剧了土地供应紧张,从而推高了土地的价格。

  而从1990年至今,短期房价快速增长的原因也有以下几点:

  (1)几大主要城市,悉尼,墨尔本,布里斯班都是海岸城市,相对于内陆城市来说,本身就有着海岸房产溢价的优势,房价增长自然就快过于内陆城市,这个在世界的任何角落都在发生。

  (2)澳大利亚的税务政策长期向有房者倾斜,无论是自住房增值不征税,还是通过房产对个人所得税进行抵扣,都无形中从税务上鼓励人们持有房产。

  (3)最重要的原因就是,悉尼和墨尔本在过去二十年移民增长的速度都远超自然人口的净增长速度,而近年来的海外移民结构也发生了改变。这些新移民的特点就是带着足够现金来到澳洲,消费能力大部分都超过本地居民。

  结合以上说到的原因,可以知道为什么过去几十年澳洲房地产扣除通货膨胀因素后,还一直在波动周期中实现了稳步上涨。而往回看这些数据,就可以得出一个结论:超过一定的周期后,投资澳大利亚房地产一直都是稳健的投资。

  可是澳洲政府却一直在打压海外购房者,现有购房者的结构也发生了改变,从我自己个人角度出发,对于有足够资金、希望走出海外投资、现金流压力不太大、希望做房产投资而不是房产投机的投资者来说,投资澳大利亚房地产依然是最好的选择之一。而对于希望投资能够有快速高额回报,并且现金流压力较大的投资者而言,近几年的澳大利亚房地产市场,也许并不是一个好的选择。

  对于具体如何选择投资项目,用简单的话来说,如果选择悉尼,那么我推荐关注悉尼一些政府规划刚发生改变,交通设施改善,特别是在可预见的未来,人口密度会快速增加的中低价位区域的公寓项目。

  而其他城市,比如墨尔本或者其他城市,这些城市的房屋价格和悉尼相比低了很多,比如墨尔本的独立屋中位价和悉尼公寓中位价差别并不是很大。在这些城市我会推荐尽量避开公寓,而选择相对没有那么大开发量的成熟社区。

  3移民新政及现状

  移民是一个非常私人,因人而异的事情,无论是对个人家庭的影响,还是整个行为的周期,都要比投资房产这个行为来的更长。我们今天只是对新的变化做一下介绍,尝试去分析移民局新政背后隐藏的逻辑,并且给有计划移民澳洲的朋友简单的建议。

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  首先我们来看看一个简单的表格,表格上罗列出大部分人比较关心,并且有较大变化的新政实施的几种类别的移民方式。

  第一种方式就是绝大多数留学生首选的留学方式,其实这个也已经不是什么新政了。很多人还停留在去澳洲留学就能移民的旧政策中,以为留学毕业后申请就能顺利获得PR,但是事实是这种政策已经一去不复返了,所有的189技术移民都需要打分数,涉及的打分项很多,但是英语成绩,学历以外的其他证书,还有工作经历都是重要的加分项。移民局按照分数高低来筛选申请者,不存在以前所谓过了线就一定能移民的状况了。

  第二个我们来看看,457雇主担保移民和186雇主担保移民的状况。首先457签证已经在今年四月份被废除了,原有的职业列表也被大幅减少,新的替代457类别的签证不像过去那样,满足条件都可以转永居,而是分成了可以转永居和不能转永居两个大类别。除此之外,457、186和187签证都取消了英语豁免的条款,其中186还降低了申请者的年龄要求。

  第三个就是澳大利亚政府收紧了入籍政策,过去的永居转入籍居住时间要求短,入籍考试虽然是英文的,但是考试过程中可以配英文翻译。所以对绝大多数人来说,入籍只是是否想入的问题,而不是能否入籍的问题。而现在入籍政策也发生了改变,英语能力要求提高,同时永居在澳洲的居住时间也提高到了4年。还有一些可能还在讨论的新政,我没有加入到列表里面来,但是按照这个趋势,我觉得是有可能会实施的,比如部分削减永居权的福利,比公民降低一个档次。

  移民政策每年都在变,甚至每年会有超过两次的变政,对于未来计划移民澳洲的朋友来说,我觉得关注的重点的不是这次变政具体变了那些条件,而是这些变政背后带来的意义。

  那我们就来回顾一下最新的这些变政,看看大家能从中得到怎么样的一些信号。我很喜欢一段总结澳洲政府对移民的态度,就是澳洲政府是很爱财的。这里说的财有两个方面的意义,一个是财富的财,还有一个是人才的才。财富的财很好理解,就是我们所说的投资移民,能够给澳洲创造税收和就业机会的财富,澳洲政府是欢迎的。第二个才,就是人才的才,无论是我们说的189独立技术移民或者是雇主担保移民也好,也都是属于人才的才,澳洲政府希望能够通过吸引人才,来到澳大利亚,通过工作来为这个国家创造价值。

  很多人说现在移民澳洲越来越难了,那是否说明澳大利亚政府不欢迎移民了呢?其实并不是的,澳大利亚对两个才的渴求还是和以往一样的,从每年政府公布的移民配额就可以看出来,事实上每年的移民配额根本就没有降低。

  澳洲政府依然是非常欢迎有价值的移民来到澳洲的,所以他们需要更好的方式来筛选出优质的申请人。那么很多人说澳洲移民越来越难了,其实还有一方面原因就是澳洲依然是世界上最受欢迎的移民国家之一,想要移民澳洲的人变得越来越多,对应的澳洲政府就有了主动权来挑选申请人和移民。对于我们计划移民澳洲的朋友来说,我们应该回过头来看看澳洲政府需要怎么样的移民。

  我们回过头来看这些所有的移民政策改革的方向,可以看到几个不变的变化点:

  (1)英语的要求,从最早的英语基本无要求,到有一定要求,到现在高薪雇主担保也无法豁免英语要求和独立技术移民英语至少雅思四个七。可以看到澳大利亚政府对新移民的语言能力的要求始终在提高,所以对于考虑技术移民和雇主担保移民的朋友来说,英语是首要考虑的因素。

  (2)移民局喜欢有着丰富经验的申请者,从近两年的政策变化细节可以看到,移民局对申请者背景的调查越来越严,同时对和移民职业的背景相关工作经历的要求也越来越高。那么有丰富的专业工作背景的人,是更受到移民局青睐的。

  (3)移民局最喜欢的还是中青年的申请者,也可以看到各种移民类别对年龄的要求都在收紧。因为在移民局看来,只有相对年轻的移民到了澳大利亚以后,才有足够的时间精力去工作,并且为这个国家创造价值。从189移民的分数最高的是25-32岁区间的申请者,及186年龄限制用50周岁下降到45周岁也可以看出移民局未来的改革方向。

  对于计划移民的群友来说,年龄不像工作经验和英语成绩,是可以通过努力去改变的。那么如果已经计划移民澳洲,并且希望走的比移民局快一步的话,那么我的建议就是,如果有了移民的打算,那么马上就要行动起来,用一句话来说就是移民要趁早。

  那么,多出的名额将要配置给谁?大家都知道其实澳大利亚政府的移民总配额并没有减少,它减少的或者是砍掉的,只是澳洲政府觉得不需要的。那我们可以看到真的被砍掉的,或者是被缩减了的,其实大部分是一些低技术或者是低英语能力的申请者。那么可以知道澳大利亚政府势必会将这一部分人的配额放到一些高技术、青壮年或者是高英语能力的这部分人身上,那也就是我们所说的澳大利亚政府喜欢的第二个才。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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