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地价上涨32%,曼谷再迎“抢房”潮?

2018-08-10 17:43:31 和讯海外  有路网

三十年翻十倍!

近几年,泰国房产一路高歌猛进,不少投资者都选择在此置业。

CBRE世邦魏理仕近期报告显示,自他们在1988年在曼谷创立分公司以来,曼谷地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍。

从1988年到1996年,在亚洲四小虎崛起时期,地价已经遭遇了大幅上涨,但在1997年金融危机爆发后便急转直下。21世纪初,价格恢复增长,过去两年,中央商务区(CBD)黄金地段的价格迅速上涨。

曼谷在上世纪七八十年代发展壮大,但是由于规划问题,曼谷没有明确的市中心和发展范围。

不过这种问题也随着交通线路的兴建而得到改善。自从1999年第一条铁路线修建到2004年第一条MRT地铁开始运营,曼谷公共交通线路和站台的受欢迎程度决定了曼谷土地价格的不同。

在交通+法律规定的前提条件下,曼谷房地产市场各区域差异明朗起来。土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大,如今的曼谷总开发成本由于受到土地价格上涨驱动而逐渐增加,推动了曼谷大热的公寓类型价格的上涨,也让租赁项目的市场越来越火爆。

土地价格的增长率将取决于发展活动的水平和发展所能产生的回报。这将取决于可以建造什么,以及在完工的开发项目中有多少客户可以支付购买或租赁的费用。


二季度地价上涨32%


与此同时,根据泰国统计局下属的房地产信息中心(REIC)数据显示,大曼谷地区的地价在2018年的4-6月平均上涨了32.3%,这是曼谷有史以来的新高。

泰国历史上最令人瞩目的土地出售是最近以4.2亿英镑由泰国中央集团领导收购了英国大使馆持有的位于无线路Wireless Road的地块

CBRE认为,土地价格的上涨并不是统一的,曼谷的发展模式也发生了巨大的变化。由于曼谷的快速发展,越来越发达的交通网络使得曼谷中心区域和临近省份近一年来都面临着较快的土地增值。而根据REIC数据显示,曼谷第二季度地价涨幅最快的五个地区分别是以帕卡隆-邦纳为核心的BTS末端区域、被划入曼谷大都会区的佛统府、以坤巴统为核心的湄公河南岸的未来紫线橙线区域、同样被划入曼谷大都会区的未来红线末端区域的龙仔厝府和土地十分稀缺的曼谷核心区。不难发现,这些区域不是已经进行过公共交通线路规划的地区,就是正在建立公共运输线或扩建线的地区。


地价上涨为哪般?


经济增长带动购买力

在如今纷纷扰扰的全球局势之下,为何曼谷能异军突起,受各地开发商争抢?曼谷房产是否也存在泡沫呢?


2015~2017年泰国GDP季度涨幅

在东南亚,泰国是第二大经济体,人均GDP在东南亚国家位列前三,从泰国经济基本情况看,经济发展稳中有升,日前,泰国央行上修经济增长率,足见经济上泰国处于良性发展态势中。而泰国目前全国失业率0.9%(曼谷为0.6%),是亚洲失业率最低的国家,这一方面成为泰国经济活力的直接体现,一方面充沛的就业人群带来购房、租房的直接消费。


国际化都市带来更多人口

随着曼谷经济的高速发展,曼谷正在成为一个世界化的大都市。目前,世界500强的外资公司基本都在曼谷设有分公司,华为就在曼谷设立公司。这些外派人员是曼谷房产市场的主要租客,必然给曼谷房屋出租率贡献力量。

曼谷公寓租金市场尤以外籍人士贡献最大,月租金超过2万泰铢的公寓95%以上租给外国人。比起买房,这被外派至泰国的商务人士因工作的不确定性,更偏好租房。曼谷的外国人数量每年增长10%,其中中资企业外派人数更以倍数在增加,目前在曼谷持有工作签证的外国人已超8.2万人。

曼谷的交通异常拥堵,所以外籍人士通常都是乘地铁出行,并不会购车。因此,有住房补贴的外籍人士便更乐意租毗邻地铁线的高端公寓。地铁从一定程度上来说左右了一个公寓的租金和入住率。还有一点是房型的面积。曼谷市区在建公寓楼盘中,71%的供应为一房或一室户(Studio)。通常对外籍人士来说,他们更喜欢两房或以上的户型。由此可知,有限的供给与稳定增长的需求下,两房或两房以上房型的竞争力会远比一房更强。建议看重租金回报率的投资者,在选择房型与面积时,尽量选择小面积的两房,因其售价比两房低,却同时能在租屋市场里取得较高的津贴预算,进而提高租金回报率。

而曼谷的旅游业更是不用再提。作为世界闻名的旅游城市,曼谷每年大约可接待超过3500万名来自世界各地的游客,这也大大增加了曼谷的房产需求。


当地购买力正在跃跃欲试

虽然外国购买力是影响曼谷房价的重要因素,但外国人毕竟是少数,当地人不断增长的住房/购房需求,才是最大的保证。

总体来说,泰国人的消费力还处在较低水平。根据统计机构Statista公布的数据,2015年收入为7.5万-35万泰铢(约合人民币1.5万-7万)的泰国家庭最多,约为42%。

但Statista预测,到了2020年,泰国低收入人群将会往上推移,人口占比将会加大。

▲曼谷2015/2020购买力水平

曼谷越来越变成泰国最核心的区域,同伦敦一样,曼谷正在从一个城市转变为一个以曼谷市为中心的大曼谷地区。这里有全泰最好的购物中心、最好的办公区,以及最便捷而且完整的交通配套。在泰国其他城市,甚至是整个东南亚,来曼谷做“曼漂”的人也越来越多。


土地稀缺才是根本原因

虽然经济和人口是决定房产价值的重要原因,但是曼谷地价上涨的原因还是在于曼谷市中心地段土地稀缺,区域面临极度饱和,写字楼、公寓空置率已经超越低位,这使房价的上涨驱动越来越大,而由于房价、租金每年看涨,而热钱不断涌入、当地需求强劲,曼谷市场的良性增长越来越强大。而与此同时,随着泰国经济的告诉发展,尤其是曼谷的经济高速发展,曼谷正在汇聚越来越多的外资与外来人口。高经济增长伴随着高人口,曼谷的房产正在变得十分抢手,这也就不难解释为什么曼谷地价增长了。


曼谷房产有多火?


国外房地产商也来抢市场

而随着曼谷房产的高速升值,越来越多的国外房地产商也想来曼谷“分一杯羹”。2018年一季度中资企业进军曼谷房地产市场尤为突出,它们并不需要依靠泰国本土开发商的名声而直接开盘亮相新项目开门迎客,投入的大型公寓项目金额总计高达300亿泰铢,这样的含中资企业参与的开发商占所有在泰开发商比例为20%,强劲的投资力度体现了中资企业对泰国市场的信心。往年钟爱投资泰国的日本、新加坡,以及中国香港地区等,同样也在持续关注曼谷楼市市场,预计今年日企进军泰国大型楼市项目不低于4-5个。


房产交易有增无减

虽然曼谷房产价值一直走高,但是在新交付的房产并没有明显增加的状况下,曼谷的房产成交量确实有增无减。据越南金融机构发布数据称,今年上半年曼谷市住房过户交易额同比新增7%至4600亿泰铢,而过户交易量则同比新增3%达到16.9万套。

而根据莱坊的数据,2009年至2018年第1季度,Bang Sue地区的累计供应量共增加了35448套公寓单位。且该地区的房屋累计吸纳率为90%。由此看来,曼谷地区的房产,尤其是土地价格上涨的曼谷核心区域和处在规划中的曼谷城郊区域,房价增长的趋势仍然将势不可挡,甚至再迎“抢房”潮。

(责任编辑:刘思涛 HO021)
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