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地贵!人多!经济好!三大原因解析泰国房为什么越来越值钱!

2018-08-24 18:59:55 和讯海外  有路网

投资泰国已经成为了一种风潮,根据英国《金融时报》的报道,16%的中国海外投资者计划或已经选择了投资泰国。曼谷、芭堤雅、普吉、清迈的房价也在这股热潮的烘托下稳定的上涨起来,单独说曼谷,每年年化收益几乎可以达到10%。在曼谷的核心地段、大型商圈房价已经超过了4万,其他在BTS,MRT轨道线附近的优质项目大多也已经接近2万。

▲泰国城市夜景

泰国是世界上最著名的旅游国家,环境优美,也因此成为了投资者的新目标。曼谷作为泰国的首都,每年迎接3000多万的游客,旅游业的蓬勃发展带动了曼谷的经济和房产市场,投资客将曼谷黄金地段、优质项目几乎抢购一空。曼谷公寓对于外籍人仅有的49%份额,开盘几天就售罄的比比皆是。

曼谷这个城市目前房产市场就是如此火热,尤其是在曼谷的核心富人区,土地稀有,地价高,售罄一个盘就少一个,以后想买只能找二手房,失去了投资的先机。

那么究竟是什么原因造成曼谷的超高房价呢,下面就从以下几个方面来对其进行分析。

土地供应

房价的源头是土地供应,根据数据显示曼谷新楼盘开发在2016年达到顶峰后将逐渐减少,市中心和城郊的新盘数量下降明显。主要是由于可开发的土地少,土地资源稀缺。

在一个开发强度已经如此之高、土地极度匮乏的地区,还想要有大量的土地供应几乎是不可能的。那么我们都知道物以稀为贵,土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。

▲泰国过去三十年地价涨幅 数据来源:CBRE

CBRE世邦魏理仕近期报告显示,自他们在1988年在曼谷创立分公司以来,曼谷地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍。

▲过去七年曼谷地价涨幅 数据来源:REIC

与此同时,根据泰国统计局下属的房地产信息中心(REIC)数据显示,大曼谷地区的地价在2018年的4-6月平均上涨了32.3%,这是曼谷有史以来的新高。

除了土地稀缺之外,对于泰国这么传统的国家,土地是不能随便开发的,就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以,所以因为土地资源的稀缺加上重建的困难,使得泰国房产越来越吃香。


市场需求


在市场经济条件下,任何商品都是由供需影响其价格的,房价也不例外。

▲泰国房屋新屋开工数 数据来源:REIC

由于曼谷地价上涨,以及曼谷市中心空置的土地越来越少,曼谷的新屋开工数也逐渐开始减少。新屋开工大大减少,但是购房者对新房的需求仍然“饥渴”,所以说曼谷房市的“一房难求”并不是危言耸听。新屋开工的减少,已经让曼谷房市进入了“买方市场”,曼谷房产的价值在未来的两三年内想必也将持续升值。

据泰国金融机构发布数据称,今年上半年曼谷市住房过户交易额同比新增7%至4600亿泰铢,而过户交易量则同比新增3%达到16.9万套。

而根据莱坊的数据,2009年至2018年第1季度,Bang Sue地区的累计供应量共增加了35448套公寓单位。且该地区的房屋累计吸纳率为90%。曼谷地区的房产,尤其是土地价格上涨的曼谷核心区域和处在规划中的曼谷城郊区域,房价增长的趋势依然势不可挡。

那么,影响泰国房产需求的因素有哪些呢?

养老签证

在泰国,外国人办理泰国养老签证简单,伴随着泰国优越的环境吸引了大量的养老群体。

泰国法律规定,50岁或以上的外国人可轻松获得长期居留养老退休签证。再加上世界一流的医疗设施、以及优质的服务,令泰国成为越来越热门的退休目的地。同时也可以常年居住,或者是作为避寒的选择。每年都有从欧美、亚洲其他国家到泰国久居的养老人群,去年到曼谷的外籍人士增长了2.9%。

游客众多

除了到泰国定居的群体,泰国的游客总数在暴增,2018年达到了3500万,增长了8.77%,增加了市场的整体占有率。泰国开泰银行研究中心预测,2018年泰国游客数量及其所创收入都将持续增长,预计今年全年外国游客量突破3700万人次,将为泰国旅游业创收约2万亿泰铢(约合4028亿元人民币)。

经济高速增长吸引外来人口


随着曼谷经济的高速发展,曼谷正在成为一个世界化的大都市。目前,世界500强的外资公司基本都在曼谷设有分公司,华为就在曼谷设立公司。这些外派人员是曼谷房产市场的主要租客,必然给曼谷房屋出租率贡献力量。

曼谷公寓租金市场尤以外籍人士贡献最大,月租金超过2万泰铢的公寓95%以上租给外国人。比起买房,这被外派至泰国的商务人士因工作的不确定性,更偏好租房。曼谷的外国人数量每年增长10%,其中中资企业外派人数更以倍数在增加,目前在曼谷持有工作签证的外国人已超8.2万人。


房地产投资增加


2014年以来,泰国建筑业GDP一路从550亿泰铢升至770亿,高速发展的建筑业为房地产发展打下坚实基础,使泰国房地产业成为继旅游业后又一强力经济支柱。

随着曼谷房产的高速升值,连国外房地产商也想来曼谷“分一杯羹”。

2018年一季度中资企业进军曼谷房地产市场尤为突出,它们并不需要依靠泰国本土开发商的名声而直接开盘亮相新项目开门迎客,投入的大型公寓项目金额总计高达300亿泰铢,这样的含中资企业参与的开发商占所有在泰开发商比例为20%,强劲的投资力度体现了中资企业对泰国市场的信心。

往年钟爱投资泰国的日本、新加坡,以及中国香港地区等,同样也在持续关注曼谷楼市市场,预计今年日企进军泰国大型楼市项目不低于4-5个。


房价上涨意料之中


泰国现在处于高速的发展中,政府在大力修建基础建设,改善交通状况,从而促进了房产市场的发展。从当前的泰国房价、租金回报率的增长,我们可以看出泰国房产已经进入了“黄金十年”。在过去5年中,人民币兑换泰铢的汇率增长了接近20%,使得泰国房产在中国投资者眼中更具吸引力。

随着一带一路的落实,一旦中泰铁路通车了,也许很多人将会选择陆路游东南亚,深度自由行将会火热起来,而高铁过路的城市地区,必将是旅游大火之地。目前,曼谷以外的旅游冷门的外省,一部分泰国投资人已经开始对高铁经过的城市地区,慢慢的囤地了,所以无论在哪个国家,可以说投资不动产,依然会是投资的主旋律之一。

同时,大家也知道就业率是丈量一个国家经济实力的标准之一,而泰国就是整个亚洲失业率最低的的国家,全国失业率0.9%,曼谷更是低至0.6%,充沛的就业机会导致大部分人口涌入曼谷,使得曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右,无大量房屋空置,无明显的泡沫风险。有越来越多的外企将东南亚总部搬到曼谷,今年马云就曾两次访泰,与泰国签订电子商务合作备忘录。每年有大量外地人进入曼谷,人口为净增长。尤其是依托于轨道交通线的公寓项目,由于交通便利,成为了租赁的刚需。

开发商在曼谷市中心建设了60%的小户型(一卧或更小单位)公寓来满足租赁人士的需求。而这些项目有35%-40%卖给了外籍的投资者。

为了进行竞争,开发商纷纷将公寓楼进行精装修,吸引了超过90%的高入住率。

曼谷的公寓除了需求旺盛之外,租金回报较高,普遍在6%-8%之间,这也是吸引了很多投资者的主要原因。

所以曼谷市区的均价10年来已增长1倍,平均每年的涨幅到6%-8%,出租回报率4%-8%,曼谷房地产基本可以达到每年两位数的投资回报率,非常具有投资价值。


如何正确选择泰国房产

1、投资位于市区内(CBD)的房产


对于处于市区的楼盘来说,因为曼谷市区里可开发的土地日渐减少,房子卖一间少一间,物以稀为贵,价格自然看涨。曼谷市区不会轻易转移,居民会更偏好住在交通网络、配套更完善的市区;市中心持续上涨的土地与建筑成本会疯狂推高新开盘的公寓价格。

2、选择离轨道交通1000米内(10分钟路程)的房子

泰国的天气,全年30度以上高温高湿的热带气候,在烈日下走10分钟就是极限。这也就是为什么距离轻轨300-1000米的范围是最受租客欢迎、最容易出租的地段。

3、朝向的选择

选择房间时,要朝向好由于天气的原因,泰国人最爱北面,最凉快;其次是朝南和朝东,最不能买的就是朝西,除非西面有特别的景观,楼层高、景观好,在一栋楼里具有竞争力的房间,在转售时会比其它房间更容易出手。

目前,有路已经上线不少泰国房产,未来还将继续拓展越南市场,带来更多泰国优质项目,以满足你多样化的置业需求。

(责任编辑:刘思涛 HO021)
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