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日本东京2018年Q2住宅租赁数据报告:入住率高达96.9%,租赁需求依然强劲

2018-09-20 17:45:24 和讯海外  有路网

日本房产投资长久以来一直对投资者有着极高的吸引力。

除了在个人信息和资金方面更为保险、保密性更高外,还因为日本房产品质高、价格低,加之投资市场相对稳定、利润相对丰厚。以此同时,与国内相比,日本的土地永久所有权也具备优势。

2020年日本东京即将承办奥运会,目前政府已经着手开发围绕奥运会的各类项目,城市基建将会进一步提升,对该城市的房产市场来说十分利好。

2018年第二季度,日本东京住宅租赁平均租金较第一季度有较为强劲的增长,基本与预期保持一致,而年度经济增长仍保持健康、上行趋势。

租金年增长率保持在3.2%需求依然强劲

东京上个季度的租金收益与2018年第二季度相比有所回落,23区的平均租金降至每平方米3,771日元,降幅为0.5%。但虽然如此,整体发展仍符合长期增长的趋势,年增长率保持在3.2%。


为了说明东京市中心住宅市场的趋势,本数据报告分析将东京的23个区划分为7个不同的地理区域:中央(或“中央五区”)、南、西、北(内、外)和东(内、外)。并以每个季度所整理数千个租赁比较项目,以分析影响东京“中端市场”租赁公寓单元的趋势。

中心五区租金下跌速度快于其他23个区的平均水平,环比下降1.7% ,但年增长率仍高于23个区,年同比增长率为3.6%。

综合看来,东京各地的租金增长预计将持续下去。

房价方面,依然保持上涨,其根本原因是需求的持续强劲,对市场起到了强有力的支撑作用。


2008年Q3-2018年Q2东京23区与中心五区终端市场租赁对比图

数据显示,东京大部分市场的平均租金在2018年第二季度下降,但部分市场的增长仍在继续。

北部内外二级市场的租金,分别环比上涨了1.4%和2.7% 。东区、南区和西区内部二级市场的租金环比分别下降1.6%、1.5%和1.0% ,略低于中心五区,而东区的租金环比下降仅为0.3% 。

本季度,只有西区二级市场同时出现季度和年度的双重下滑。

45-60平方米户型房产的租金降幅快于其他户型,扭转了上季度异常强劲的上涨势头,但整体看来,仍旧连续第二个季度高于30-45平方米户型的平均租金。

全年趋势显示,所有户型的房产都在呈现稳步增长的势头,15-30平方米的小户型高于较大户型的房产,这也显示出了东京居民对小型租赁物业的持续需求。

虽然本季度中心五区的租金相对于23个区租金平均水平有所下降,但如下图显示,自2014年以来,中心五区的平均年租金呈现稳步增长。,从2012年的平均11.9%增长到2018年第二季度的18.1%。

未来可预见的是,东京居民对位于市中心的房产不断增长的需求将继续推高租金,而新盘的稳定供应也将对租金增长起到积极的作用。

中心五城区的库存量较高



2014-2018上半年23个区的租金和折扣价对比表

数据显示,中心五区的新库存比外部库存的老化库存更高。

依据1992年颁布的一项关于土地使用的法律条文,日本政府鼓励土地所有者通过减税来维持耕地,但该法律将于2022年到期。这很可能会导致住宅物业供应量的增加。因为业主由此便能够出售土地,而无需根据该法征收额外税收。

在市场发展继续保持良好势头下,预计开发商将利用强大的市场优势,寻求通过转换土地使用来实现利润的最大化,以此增加更多新的住宅存量,这将有助于缩小西区次级市场的折价,但此产生的结果可能是房产的供应过剩。

2014年Q3-2018年Q2中端住宅租赁对比表

数据显示,中心五区租金连续第四个季度增长,继本季度增长1.9%后,年同比增长6.0%。

千代田上个季度提升平均房价的优质股似乎被抢购一空,导致病房平均房价下跌1.8%。中央医院和千代田医院的年增长率分别为5.7%和6.3%。

在涩谷,Zoom Sasazuka的多套公寓以超过本季度平均租金折扣10%的价格出售,这在一定程度上导致病房平均租金下降了2.7%。

在Minato地区,尽管最近刚刚完工的运河岸线Shibaura出现了一系列溢价房产上市,但该公司本季度的租金仍下跌了1.7%,占该公司上市空间的10%以上。Minato的租金目前的年增长率为2.8%。

在南区市场,以Setagaya和Shinagawa为首的平均租金环比下跌1.5%,分别下跌3.0%和2.9%,与此同时,Ota下跌0.5%,Meguro增长0.4%。

西分区市场指数环比下跌1.0% ,Suginami和Nakano分别下跌3.0%和2.3%,但Nerima却上涨3.0%。

公寓租金二季度收缩入住率高达96.9%

东京的租赁市场主要由紧凑的住户单元组成,房产通常面积不到45平方米。这样的公寓通常可以占到23区出租房源的75%以上。所有公寓的租金在2018年第二季度都出现了收缩,但从全年出发,依旧在稳步增长。


2014-2018Q2 中心五区的单元住户租金对比图

15-30平米面积区间房产的平均租金目前略低于上季度,为每平米4.493日元,但仍为每平米最高租金,因为偏爱小户型的年轻工人纷纷迁往东京市中心,刺激了需求。目前,30-45平方米的房产价格区间为每平方米4300日元。

45-60平方米的房价区间的平均租金连续第二个季度高于30-45平方米的房价区间,为每平方米4,369日元。东京的平均入住率仍然很高,目前的23个区平均入住率为96.9%,比去年高出0.2个百分点,虽然比上一季度低了0.5个百分点。

中心五区的平均入住率低于本季度的23W,环比下降了1.1个百分点,但同比仍然上升0.2个百分点,在2018年第二季度达到96.1%。


2013年-2018年Q2的J-REIT住宅资产平均入住率对比表

本季度只有非常少量的公寓的入住率低于90%。中心五区的几乎每处房产本季度的入住率都有所下降:其中涩谷下降最少,环比下降0.2个百分点,而新宿下跌最多,上季度强劲增长后下跌2.6个百分点。

尽管本季度各子市场的入住率变化各不相同,但从长期来看,最高入住率和最低入住率之间的差距继续缩小,突显出整个东京对机构质量资产的高需求。

2008年Q3-2018年Q2 23区最高与最低入住率对比表

综合看来,强劲的经济和对集中住宅需求的增加,有助于促进租赁需求,并市场起到一定的支撑作用。但另一方面,储备资金水平下降,导致业主需要支付更多的维护费,他们现在必须为成本做准备,但实际的维修可能在未来10年才进行,因此房东的维护成本增加不太可能很快直接影响租金。

中心五区的租金要求已连续两个季度保持在2008年水平之上,尽管在此前呈现了异常强劲上涨,但本季度的租金变化趋势基本与预期一致。


同样,23个区的租金应会继续增长,尽管增速低于中心五区,最终将超过其2008年的水位线。

即使全球经济的不确定性持续存在,对资本市场造成负面影响,东京的中端住宅市场仍应保持相对稳定。因其防御性的特质,依旧对投资者具有吸引力。

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(责任编辑:刘思涛 HO021)
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