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房住不炒,关爱中产,超低税负:这些难题有一座城市都解决了

2018-10-11 07:35:32 海外掘金微信号  DJ
    超七成人口是华人的新加坡,中国人已十分熟悉。

  但以下这些,一定有你不那么熟悉的。比如——

  它放任贫富分化,人们却不会仇富;

  它完美实现了房住不炒,楼市兼具社会主义和资本主义特色,并相得益彰;

  它对富人、中产照顾颇多,却让他们洗脑式地相信牺牲部分个人利益是自然的;

  它的政府属于罕见的“全能型”,不一定无微不至,也没招来更多抱怨;

  ……

(新加坡著名的“欢迎之手”-左;金沙酒店-右三座)
(新加坡著名的“欢迎之手”-左;金沙酒店-右三座)

  这个国庆假期,掘金小分队去到新加坡,想看李显龙治下的新加坡这些年到底又多了怎样的变化,让它隐隐在口碑上力压香港。

  当然,我们也顺带考察了这个国家的具体情况,以及它的移民、购房政策,给各位准备或者还在考虑阶段的朋友一些信息参考。

  1.“亚洲的瑞士”

  一位在新加坡生活了十几年的华人是这么评价新加坡的,他说,新加坡是亚洲的瑞士。

  回味一番这句话,这两个国家确实有点像:

  · 对富人征税较低,没有遗产税而成为帮助富人资产避险、避税天堂;

  · 保有强悍武力,却一直在追求中立;

  · 国民教育水平高、生活成本高、社会福利好、政府与民间互动多。

  不过,比国内还讲究华人传统的在新加坡,在治国方面一定也保留了某些传统。

(掘金小编自豪地在外国与“中国品牌”合影,共享单车在这里比咱香港还普及,亲测用国内APP直接扫码开锁)

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  华人治国的特点——高效、讲人情,但有点专制和任性。而用一句话来形容新加坡给人的第一印象:Everything is under control,社会层级分明,每个人因材施教、各司其职。

  当地居民也以身份和收入分成几个层级。但这个区分方法却并未引得当地人反感,相反,很多人能在高消费的新加坡生存,就依靠这些潜在的“区分”。

  最直接的体现在“居”上,新加坡的房产制度可谓是社会主义与资本主义的完美结合。

  新加坡有一个举世闻名的“制度特产”:组屋,由政府组织建设,由政府统一定价,一般仅比成本略高,其实价格也不低,但普通民众也可负担。并且,政府对中低收入人群购买组屋还会提供最高4万新币的补助。

  据当地朋友介绍,组屋是新加坡楼市绝对的主力,居住者已经达到新加坡总人口的8成。但如果想住得更舒服,新加坡也有私人公寓和别墅,这些房价则随行就市。

(从山上望去的新加坡城,满眼的组屋)
(从山上望去的新加坡城,满眼的组屋)

  此前,海外掘金大讲堂有幸邀请了新加坡当地的权威房产专家冯舟对当地房产进行分析,感兴趣请戳《新加坡楼市分析:2018年牛市初期的机会》。

  文章中,冯舟对新加坡的私人公寓进行复盘,他预计2018年新加坡市区,新盘价格在28000-45000新币区间,就相当于是14-22万人民币一平米;而距离市区10到15分钟路程的区域,新楼盘价格是10-12.5万人民币;郊区的价格基本上也会起到5万-10万人民币区间。

  公寓的设施自然比组屋好许多。有配套游泳池、各种球类健身馆、烧烤区域、居民活动中心等等。

(新加坡知名开发商的一处较新公寓群,靠近圣淘沙岛,10-18w人民币/平米)
(新加坡知名开发商的一处较新公寓群,靠近圣淘沙岛,10-18w人民币/平米)

  如果你有更强的经济能力,就可以考虑买别墅。毕竟洛阳纸贵,新加坡单独拿来卖给个人的用地少之又少,所以只有新加坡人(拿永居都不行)才能买地。

  以买房的能力大致能区分居民的收入水平,不过毕竟住组屋的人是绝大多数,拥有普遍性的特质也保障了新加坡整体的收入情况比较平均。

  在当地高素质人才不断增加的趋势下,新加坡政府采用引入外劳来对冲必要但短缺的劳动力。新加坡和香港一样盛行聘请菲佣,但新加坡还大量雇佣来自孟加拉、巴基斯坦、印度甚至中国的劳工,新加坡统称为“外劳”,角色有点类似于我国的农民工人。

  对外劳在狮城的生活细节,政府有严格的规定。外劳在平时出行时可以乘坐普通交通工具,但工作时只能坐雇佣公司所提供的班车。我有几次走在大街上就正好撞见载满皮肤黝黑的南亚工人的卡车。新加坡法律规定,这些工人只能住特定地区的公司宿舍,不能换工作或创业,未经许可不能和新加坡人结婚,不能在新加坡怀孕和生子;他们也有特定的休假时间,基本上每周一天,公共假期一般不休假,但如果上班,政府要求雇佣方要支付双倍工资*。

  不人性化,但很高效。这或许就是新加坡人口结构的转变过程。

  与此同时,新加坡还在大力推动自动化以提高生产率,社区里的银行柜台现在都是自动化的,令还习惯于到柜台办事的我非常吃惊,这将取代多少人工啊!

(新加坡某社区的自动银行柜台)
房住不炒,关爱中产,超低税负:这些难题有一座城市都解决了
(新加坡某社区的自动银行柜台)

  说到这,就要来谈谈新加坡政府在这个小国家中的角色了。

  2.政府如商人,似管家

  狮城的政府一向十分强势。李光耀带领的人民行动党长期占据主导权,李光耀的儿子李显龙也以其强大的政治手腕和能力,成功压制新加坡的反对党。而这样一个政治环境稳定的政府,也给执行政策带来不少好处。

  这趟旅程我见了三组新加坡中产家庭,令人意外的是,他们都对新加坡政府赞誉有加,说政府“讲理”,政府程序“清晰”,决策透明。

  这些都带给受教育程度高的新加坡居民不小的安全感。一位朋友向我感慨,“他们(政府)能让你明白,有些时候牺牲部分利益是必须的,才能把事情做好”。

  在我看来,新加坡的政府如商人般精明,如管家般周到。

  一般我们认为,政府出资建设的房屋只要满足人们的基本需求就够了,不会像那些商业化程度高的开发商,为了吸引顾客购买而提供许多不错的物业设施。但新加坡的组屋却是慢慢在往更齐备的设施靠拢,越建越像私人公寓。

  新的组屋也会配有泳池、居民活动中心等原本公寓才有的配套设施,而外部的设计也从老组屋那种简单的样式,变得更像公寓。

(看得出来这是组屋吗?)
(看得出来这是组屋吗?)

  作为政府,它有商人的精明,知道人们的生活水平在提高,旧式组屋已经不能满足他们的需求,要越建越好,才能迎合市场。

  另一方面,新加坡政府也如管家般周到。同样拿组屋作比喻,即使已经建了几十年,从外面看,组屋的外部粉刷都是崭新的,这是为何?据朋友介绍,新加坡政府每五年就会拨款翻新组屋的外墙和内部设施。每五年一次,这个频率真有点高。

  居于新加坡的作者饱醉豚在他的书《新加坡那些事儿》中,对组屋还有这样一段叙述:

  典型的组屋的走廊是开放式的,晚上走廊上灯火通明。这样的设计是为了减少犯罪率,任何在走廊上发生的犯罪行为,外面的人都能看到。走廊上的照明灯用的是政府的电,住户不需要为了省电而关掉灯。恰恰相反的是:如果你家门口的灯不亮了,你得打电话让建屋局的人来修理,不报告是不可以的。

(入夜,组屋灯火通明)
(入夜,组屋灯火通明)

  ……

  大部分的中国商品房,即使是非常昂贵的公寓,往往也只有一个消防楼梯。但是新加坡的组屋,除了电梯之外,至少有二张楼梯或三张楼梯,而且楼梯很宽,便于疏散。全开放式的走廊也便于消防员进入。

  我因此还确认了一下私人公寓的消防设计,也是有至少两个逃生楼梯,而两个楼梯的公寓一层仅有6户。

  新加坡政府把组屋做成关系到婚姻、养老、民生等社保系统中的重要一环,而且对购买者也有详细的要求限制。不过,即使再复杂,政府也会如管家般周到地把与民众相关的政策做成浅显易懂的小画册,放在组屋小区的便民中心旁。路过便民中心时,朋友向我展示了这个小册子,用新加坡英语写作“Kopi Kia”,中文译作“咖啡友”。

数了数,总共有四种语言版本,从职业规划,到组成家庭,再到养老规划,样样俱全。

  数了数,总共有四种语言版本,从职业规划,到组成家庭,再到养老规划,样样俱全。

  翻看了里边的内容,猛然发现它基本上涵盖了人们常遇到的生活问题。也从这里头我了解到,跟香港类似,新加坡政府也强制人们储蓄,每人每月至少拿出17%的工资进行公积金储蓄(最多要缴37%),而这些钱在之后将分别用于购房、养老和医疗开支。

钱存着,政府为你理财。这等于政府把商人和管家的活一并包办了。

  钱存着,政府为你理财。这等于政府把商人和管家的活一并包办了。

  除此以外,城市规划中的友好细节也见真章。新加坡随处可见垃圾桶,作为人工费很高的发达国家,能做到这点很不容易。想想看日本,甚至中国台湾,垃圾多半要自己处理。

  每个社区都会有电子垃圾回收桶,

以及凡是公共场所(商场、旅游景点等),都有急救必备的AED设备。
以及凡是公共场所(商场、旅游景点等),都有急救必备的AED设备。

(摄于滨海湾花园)
(摄于滨海湾花园)

  去新加坡旅游甚至有点“无趣”,因为最有趣的活动是政府规划的高科技表演,关键是——它还免费。

(超好看的SUPER TREE灯光表演,树的背后便是新加坡著名的金沙赌城)
(超好看的SUPER TREE灯光表演,树的背后便是新加坡著名的金沙赌城)

  为了防止新加坡居民赌博成瘾,新加坡政府甚至规定,只要新加坡人进赌场就要收100新币(约合人民币500元)的门票费。国外人入场则是免费的。

  让市民健康成长,新加坡政府算是操碎了心。

  3.海底捞老板选择的国家,能不好?

  今年以来,国内关于新加坡有两个大新闻:特金会、海底捞老板携全家移民新加坡。

  特金会足足表现了这个国家的中立,以及它在国际上的重要地位。

  旅行中的所见所闻也能感受到新加坡的危机感。在小小的新加坡,就有三四个很大的蓄水池。而新加坡政府中那些受教育程度极高的年轻人,甚至担忧继李显龙之后,将再无能抗衡地缘政治的领导人,“能不能度过第一个99年都难说。”

  但人们用脚投票,新加坡仍是很多人的不二之选。

  9月26日,中国最大的火锅连锁店海底捞成功在香港挂牌上市,开盘首日市值就达到996.4亿港元。而它的所有者,张勇早在上市前就已经移民新加坡。新加坡现在也有越来越多海底捞的分店。

(从旅游胜地圣淘沙岛返程的桥上,远远地就能看到对岸的海底捞招牌)
(从旅游胜地圣淘沙岛返程的桥上,远远地就能看到对岸的海底捞招牌)

  狮城的移民门槛,那是杠杠地高,主要三个渠道:

  第一、投资移民,也是新加坡唯一的直接移民方式。要求移民者支付250万新币,基本上可以立即拿到永居。

  第二、创业准证定居及移民。要求必须是新公司(注册未超过6个月),在公司正常运作12-14个月后,就可向政府申请永久居民。

  第三、技术移民。要求必须获得新加坡正常运作的公司以3600月薪以上的薪水聘请才能申请。

  不过就在最近,新加坡对人才引进有了些“松绑”的迹象。此前掘金整理的一篇文章《多国移民政策突发重大转折,门槛提高已是必然,不过还有这些机会留给你》就简述了这个改变,只要满足以下三个条件,便可申请新加坡的绿卡:

  (1)新加坡的在读学生(2)在新加坡居住2年以上(3)必须通过一项国家考试

  所以说,新加坡要的人,一定是对它有用的人才。

  在新加坡买房门槛也很高,毕竟它是严格贯彻“房住不炒”概念的国度。比如大多数居民居住的组屋不要指望炒了。首先,价格本身也不便宜,政府又对购房者的资质有很多要求,限制得死死的。其次,政府会跟随组屋房价的变动出台严厉的打击政策,所以十几二十年过去,涨的幅度小之又小。

  买中档公寓,对海外买家的限制可不少。对咱普通人而言,最要命的就是新加坡刚提上来的海外买家印花税,要20%。加上4%的普通印花税,等于你买一个房,要再交房价的1/4给政府。

  不过,新加坡的购房门槛也不是高到受不了,新加坡的大部分银行对海外买家都提供贷款,而贷款利率只有2%+,与英国相当。

  其次,买新加坡的公寓还有一点非常好,那就是房价是按照套内面积来计算,很多东南亚国家都是这样,比如同为东盟的马来西亚和泰国

  不过,新加坡更加保障消费者的地方在于,如果有一天这块地被开发商重新收购(一般新加坡的公寓产权只有99年),由于新加坡的公寓为共管公寓,共管公寓的土地是小区业主们共同持有的,如果开发商要收购,则小区内的公共土地面积就让大家平分,开发商将按照该地区的市场价格,以套内面积加上小区的公摊面积的总面积跟业主“买地+房”。

  所以说,新加坡的房不是不能买,只是它适合一个特定的群体。

  这是一个亲富人、商人的国家,然而它在今年国际扶贫发展机构乐施会发布的“Commitment to Reducing Inequality Index(致力于减少不平等指数)”中,居然倒数第九。作为全球国家竞争力排名仅次于瑞士、美国位居第三的新加坡,在这个排名中却全球垫底,究其原因,还是因为它对富人“太好了”。

  报告指出,新加坡将普通居民的个人所得税提高了2%,但却对年应课税收入超过32万新币(约合人民币160万)征税22%保持不变。同一等级在中国要课45%的税,在美国则是33%。许多权贵都把自己的资产放在新加坡,其中就包括刚被曝出贪腐的马来西亚前总理纳吉布。就连极度重视服务品质的张勇都选择举家落户这个国家,看出它的诱惑所在了吗?要知道,钱往往是最聪明的。

  这次去圣淘沙岛,就感受了一把“壕气”。各种设计独特的别墅,有的还请了知名设计师做的设计。更奇葩的是,一些富豪实在太有钱,买的收藏品没地儿放,就专门在圣淘沙上买了块地,建了个奇形怪状的建筑(比如海盗船、埃及皇宫)来放他们的收藏品……

  新加坡是藏富的天堂,人口结构也趋向高端化。要进来有点难,但入了新加坡,你之后的生活就如同上了保险。作为一个福利好的发达国家,买这里的资产比买其他任何地方都有把握。它保值,同时也能带给你更多附加的好处。

  *以上纯DJ的观察分享,如有理解不妥之处,欢迎各位留言拍砖~

  参考文献:

  1. 新加坡人力资源局:http://www.mom.gov.sg/~/media/mom/documents/statistics-publications/a-guide-for-foreign-workers-english-malay.pdf

  2. 《新加坡政府应对贫富差距很不行,排名全球倒数第九》,公众号--新加坡红蚂蚁,http://mp.weixin.qq.com/s/LtjadMlb5N1h0mJYl6h1pg

  3. 饱醉豚,《新加坡那些事儿》,第二章:新加坡的组屋

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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