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万万没想到,这座国际城市的房东居然能躺着收租?

2019-03-22 08:01:26 海外掘金微信号 
  掘金大师语

  近年来,东南亚房产投资异常火爆,其势头甚至是盖过了老牌海外房产投资的美澳加。得益于“一带一路”的开展,中国不断加强与沿线国家的政治互信与合作,东南亚各国逐渐被国人所熟知,国内盛行一股赴东南亚旅游风潮,平时默默无闻的国家,也开始崭露风头。

  如今的东南亚,以其火热的旅游业,“井喷式”增长的房价以及租金回报率,成为了众多投资者眼中的香饽饽,特别是菲律宾房产最受投资者青睐。

  当我来到菲律宾时,眼看的、耳闻的、感受到的它给我的感觉,超出预期。我来到菲律宾的首都马尼拉,这是一个同时拥有中国一线和五线城市的特点地方,有一种特别的活力和朝气,它的面积只有上海松江区一样大的城市,却拥有和上海一样多的人口。由于此前被西班牙美国殖民的历史,马尼拉被称为“亚洲的纽约”,它的国际化程度和文娱生活丰富度远超过中国一线,更西方化。

(马尼拉CBD区域高楼林立)
(马尼拉CBD区域高楼林立)

  这是马尼拉其中一个CBD,外观看起来像杭州和深圳南山科技园,俨然有一线的模样。市内交通设施不够完善,仅通了三条轻轨,加上物价水平较低,又挺像国内三线城市。

  那么,马尼拉楼市情况如何呢?

  这里的马尼拉,指的是 “大马尼拉”的首都圈概念。当地人把这一大片首都圈统称为“马尼拉”,后面我们会有具体的区域介绍。首先我们来了解一下马尼拉的整体情况吧!

  1.菲律宾马尼拉房价周期情况

  马尼拉房价,过去四年来,马尼拉公寓价格一路上涨,涨幅最高的是去年第四季度和今年的第二季度,分别同比上涨14.2%和9.1%。

(2014年Q1大马尼拉房价指数为100)
(2014年Q1大马尼拉房价指数为100)

  拉长周期,看马尼拉市中心的房价,还要看风向标——CBD马卡蒂(Makati)的房价走势。

  现在的马尼拉市中心,房价正处于稳步上涨的阶段。在过去二十多年里,马尼拉经历了两次房价下跌,一次是98之后,一次是08年后,不过恢复速度非常快。

08年的全球经济危机中,马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势,但房价下跌仅持续了不到两年时间,最大年跌幅仅为6%。如果把它看做一只股票的涨跌幅,它完全称得上大牛股了(如上图所示)。

  08年的全球经济危机中,马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势,但房价下跌仅持续了不到两年时间,最大年跌幅仅为6%。如果把它看做一只股票的涨跌幅,它完全称得上大牛股了(如上图所示)。

  相比东南亚其他城市,马尼拉房价优势还是很明显的,与这些年大热的曼谷和胡志明相比,马尼拉的房价还有很大上涨空间。所以在目前这个阶段,还是东南亚其中的一个价值洼地,是非常值得入手,并且风险较低的的一个时期。

万万没想到,这座国际城市的房东居然能躺着收租?

  2.马尼拉出租情况如何?

  投资者最关心的还是买房之后如何出租的问题。马尼拉各个区域的功能划分也很明显了,老城区(City of Maynila)以本地人和学生居多,因为当地大学不提供学生宿舍,外地学生只能租房住了。这一类需求比较稳定,在菲律宾四大名校之一的德拉萨大学附近,一个二三十平的小公寓,一个月租金接近五千人民币,大学生一般会选择和同学合租。

  Pasay市(帕赛市)聚集了当地最大的几个赌场,还有很多BPO(外包中心)的办公大楼,赌场员工和外包中心的员工是主要的租客群体。因为需求大,人口密度高,这个区的公寓以小户型为主,套内面积35平都可以做到两室一厅一厨一卫。一套两居室公寓,每个月租金在60000-65000比索(约8000人民币)。

(马尼拉公寓景象)
(马尼拉公寓景象)

  剩下的区域就是马尼拉的CBD了,马卡蒂和BGC的租金、房价算是马尼拉最高的区域,Ortigas Center(位于Taguig City)是近年新建的CBD,租金和房价也有追赶老CBD的势头。租客以外国人居多,楼盘定位偏中高端。我们在Makati靠近Ayala博物馆的地段问了一个公寓,居然只有三房和四房的,两三百平的大户型,每个月租金折合人民币两万多,最关键的是,现在是满租!

(仲量联行第三季度租金,和我们在公寓前台问到的差不大)
(仲量联行第三季度租金,和我们在公寓前台问到的差不大)
低房价和高租金,所以这里的租金回报率,轻轻松松都可以达到7%,有些可以做到更高,妥妥的完全不愁租,难怪这里的房东能够躺着收钱。

  低房价和高租金,所以这里的租金回报率,轻轻松松都可以达到7%,有些可以做到更高,妥妥的完全不愁租,难怪这里的房东能够躺着收钱。

  3.马尼拉区域介绍

  这里的马尼拉,指的是 “大马尼拉”的首都圈概念。当地人把这一大片首都圈统称为“马尼拉”。

  马尼拉城市发展集中度很高,投资思路很清晰,跟着人流和高楼跑,成功概率更大。投资这些区域更安全,价值更高。

(大马尼拉由17个市组成,发展比较好的区域在图中画圈的5个地方)
(大马尼拉由17个市组成,发展比较好的区域在图中画圈的5个地方)

  马尼拉目前发展比较好,人流密集的区域有5个,按上图的地理位置依次是:

  1、City of Maynila,马尼拉市,以前的老市中心,美国大使馆、国际会议中心、大学和名胜古迹的集中地。住房需求以本地人和大学生居多,因为马尼拉的大学不提供学生宿舍。

  2、Pasay帕赛市,游乐园、赌场、Mall of Asia所在地。周末酒店经常爆满,我们住的酒店快被韩国旅游团包场了。住房需求以赌场员工和BPO员工宿舍为主。

  3、Makati马卡蒂市

  4、BGC

  5、Ortigas

  这三个区域是马尼拉的银行总部、保险、BPO、IT交付中心所在地。Makati和BGC的租金和房价,也是最高的。住房需求主要是上面这些企业的员工,外国人偏多,其次是本地中产和富豪。

(几个热门区域房价情况)
(几个热门区域房价情况)
(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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