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跟着薛蛮子投资买地,他赚到的或许就是你的钱

2019-04-16 08:07:45 海外掘金微信号 
  海外掘金(ID:gold1849) | DJ

  薛蛮子又一次进入掘金的势力范围。

  去年,我们曾写过他“为国争光”,在日本京都买了一条街。

  只要详细了解薛蛮子购置的究竟是怎样的地产,都基本能知道,他买的地,是普通人买不起,有钱人也不一定买得了的非常核心地段。

  而当记者问他为何选择在京都,而非东京这个人口净流入全日最高的城市时,这位面圆胡子多的老人家的答案就如同从房产中介那边抄来的一样:旅游业和中国人的日本热。

  不过有趣的是,这次薛老人家选择的西港,还有之前泰国的苏梅岛,基本上和他在京都的投资套路一脉相承:不仅看重当地的旅游资源,还看重中国人对海外享乐的需求。

  1.薛蛮子这样被柬埔寨吸引

  媒体向薛蛮子讨教为何选择西哈努克(西港)时,他抛出了“蛮子真经”——

  凡是咱们中国人出国旅游的地方都有着巨大的需求,所以我准备在中国人出国的目的地,只要满足下列条件,我都会进行投资:

  1, 这个地方要有大海;

  2, 这地方儿要有丰富的娱乐和旅游资源;

  3, 它必须有直飞,这样能保证有大量的中国游客;

  说到投资柬埔寨的理由,薛蛮子的回答再度和中介们站到了一条线上:

  “我觉得这里是80年代的深圳”

  “这里的房租年回报率达到50%-100%,是前所未有的”

  “经济发展连续21年GDP增长超过7%”

  “用冯仑的话来说,闭着眼都能赚钱”

  “自然资源丰富,有着巨大的发展前景”

  这段时间,薛蛮子可以说是柬埔寨的常客。这位微博经常转鸡汤、秀人脉的退休天使投资人,前不久还跟台湾综艺教父吴宗宪在西港合影。关于他们俩要一同投资西港民宿的消息,在柬埔寨中介的朋友圈里疯狂传播着。

据薛蛮子自己的信源,他在柬埔寨收购了“柬埔寨最大建材公司”,并投入巨资扩建30条免烧砖生产线,4条加气块生产线,1家玻璃深加工厂,1个建材城。

  据薛蛮子自己的信源,他在柬埔寨收购了“柬埔寨最大建材公司”,并投入巨资扩建30条免烧砖生产线,4条加气块生产线,1家玻璃

=深加工厂,1个建材城。

  但认真去查一查这个所谓的“柬埔寨最大建材公司”,居然没出现在柬埔寨官方网站上(虽然柬埔寨官方认证这东西也不是很靠谱)。再深入了解后发现,这家公司有很强的中资背景,估计就是中国人在柬埔寨开的企业。

  目前,已经有超过100家中国公司在西港运营。

  除此之外,薛蛮子在柬埔寨的投资中最重头的还是房地产

  根据媒体报道,薛蛮子在西港并购了上万亩的土地,同时还在继续囤地。具体在哪,用来干嘛,这两点并没有透露。

  有人推测,他可能要复制之前在京都、苏梅岛的民宿模式。从他方才举例的投资理由来看,薛蛮子确实有这个打算。但谁知道,这些消息灵通的大V们,醉翁之意在不在酒呢?

  2.疯狂资本,赌性市场

  除了薛蛮子、冯仑,布局柬埔寨的大V还包括水库论坛的“欧神”欧成效。他们在西哈努克机场和高速公路路口,沿着海滩买了一块很大的地。

  当然,中介的朋友圈里还流传了包括马云、曾志伟、谢霆锋等名人在柬埔寨旅游的视频,虽然只短短15秒,或者几张聚焦本人的照片,基本上看不出具体是什么地点,但这都营造出一个氛围:多个大咖一致唱多柬埔寨。

  一带一路倡议、中柬友好关系是许多中国投机者选择投资柬埔寨的原因。洪森欢迎中国的投资,中国企业家们这几年都是他的座上宾。

  除了大环境,西港的魅力还来自于它是柬埔寨最大的经济特区,吸引了主要来自中国的大量投资,比如电信、博彩业、酒店业等行业入驻。据说,人们在打造西港成为“一带一路的第一个停靠港”的概念。

  因为国内大咖不断宣传,近两年来国人对西港的关注激增。根据居外网,2016年中国买家在该平台对西哈努克城的询价同比增长460%,2017年稍有下降,但也同比增长186%。

  掘金小分队在西港也感受了一把中国资本的疯狂。这个人口仅二十几万的城市,住着成千上万的中国人,中国资本正在淹没这座城市。在西港的路边墙上,经常能看到中柬文的房产广告和中文翻译广告。

一些未盖成的项目,就有人敢拿着千万人民币,不只是买它个一两三套,而是整层整层地买,一层就有几十套。

跟着薛蛮子投资买地,他赚到的或许就是你的钱

  一些未盖成的项目,就有人敢拿着千万人民币,不只是买它个一两三套,而是整层整层地买,一层就有几十套。

  但有趣的是,中国人在狂欢,却不见其他国家的需求也大幅增长。根据柬埔寨旅游部的数据,仅2017年前9个月就有超过150万游客到达西港所在的西哈努克省,比2016年同期增长22.4%。其中150万外国游客中,中国是最大的国际游客群体。

  西哈努克省在2018年上半年就接待了超过130万游客。其中外国游客29万,中国游客就占了将近三分之一,比去年同期增长43.63%。

可是从上图也能看出,除了中国和泰国增长强劲外,包括英国、美国和德国在内的游客人数却在减少。而素来比中国人更早进场的日韩人,似乎也对西港不冷不热。

  可是从上图也能看出,除了中国和泰国增长强劲外,包括英国、美国和德国在内的游客人数却在减少。而素来比中国人更早进场的日韩人,似乎也对西港不冷不热。

  这也就是西港的尴尬,它遭遇了世界“不公平对待”:中国人的狂热映衬着其他国家的冷漠。

  3.西港:金山真坑人?

  西港到底值不值得投?

  掘金认为,这个市场存在的风险大概是我们目前看到的最大的。它是一个赌性市场,如果要投资,千万别贪小便宜,因为一个不小心,你就是那茬被收割的韭菜。

  西港的赌性,流在它的血液里。虽说它是经济特区,但来这儿的中国游客一定要来赌一把,这里说的不是买房赌运气,而是真的赌博。西哈努克是个通过博彩行业起家的城市。

去西港,你基本不用说外文,普通话早已遍布大街小巷。掘金小分队的考察回来一再感慨,那里遍地中国人开的餐厅,从沙县小吃到兰州拉面,应有尽有。“全是中国人,基本上开汽车的我就没见过本地人。”小分队队长感慨。

  去西港,你基本不用说外文,普通话早已遍布大街小巷。掘金小分队的考察回来一再感慨,那里遍地中国人开的餐厅,从沙县小吃到兰州拉面,应有尽有。“全是中国人,基本上开汽车的我就没见过本地人。”小分队队长感慨。

  现在散户投资西港的房产,主要有三种:含有赌场的酒店项目、公寓项目、或者海景房。有些资产确实不错,但像这样一个野蛮生长的市场,掘金观察下来,有这些风险点:

  (1)需求的断层

  中国人的赌性人尽皆知,有钱的中国人更能赌。

  但是有钱的毕竟是中国人,西港本地人大多是穷人。他们每月平均赚200美元,好一点的开突突车一个月能赚500美元,而中文翻译则可以800美元。按目前的消费水平,本地需求基本上是很难在这里购置房产的。当地人告诉掘金,本地人多数居住在北部,与靠近海的西南部是两个地区。

  这样的西港却是一个不折不扣的大工地,到处都在建房。

(掘金小分队现场踩点拍摄)
跟着薛蛮子投资买地,他赚到的或许就是你的钱
(掘金小分队现场踩点拍摄)

  并且,相关的旅游设施还处在非常初级的阶段。西港的旅游业是它的公寓和酒店价值最大的卖点,但现在吸引来的,都是一些想来西港投机的人——多数还是中国人,所以一个如泰国普吉岛、日本京都那样的长期可持续的国际客群还没成型。

  在这样的市场,出现一个房价动辄2、3000美元/平的公寓,需求绝对是断层的。

  (2)“庞氏骗局”风险

  西港有便宜的建造成本、人工成本、便宜的地,这吸引了除一些有本钱的大开发商(主要都是中国开发商),还有不少小开发商和个体户来这里买地建房。

  而这些缺钱的小开发商,就是如P2P那样的“庞氏骗局”的生产机。在西港,只要把地买了,有钱盖售楼处、做宣传,开发商就敢把没成型的公寓推出市场,通过卖房筹的钱来建房。掘金观察到,有些开发商很“嗜钱”,会要求买家刚买下就支付一半甚至以上的钱,然后剩下的大部分也在3个月内要付给他,只留下区区10%在竣工时再付。

  这种操作,不符合国际标准。大部分靠谱的楼盘,都是按照工程完成情况来收款的,而这种需要快速收钱的项目,就能看出,这个开发商有多缺钱。

  因此,面对这个市场,你担心的不是收了房没法租,而应该是有没有房可以收啊。

  (3)泡沫已产生,房租房价料双跌

  去年,西港的租金迎来了一波大涨。根据《金边邮报》的报道,只要是租给中国人,曾经月租500美元-1000美元的项目,现在可以租到了5000-7000美元/月,目前西港的租金回报率真如薛蛮子所言,可以达到15%以上。

  另外,听说去年西港的房价涨了20%。看上去好多啊是不是,但这里头有不少水分。涨价的原因,其实不是市场需求推动的,而是开发商自行抬价。

  目前,西港靠海的核心区的房价已经对标柬埔寨首都金边的核心区了。一些准现房已经开到了3000美元/平米,不说未来可能对得起这个价值。但现在的状况来看,这不是泡沫啥是泡沫?

  可以想见,这波行情也将在大量的公寓建成之后,大幅缩水。所以除非你傻,不然别期待自己那没建成的房子在2年建成以后,还能拿到15%以上的回报。

  (4)隐隐存在的政治风险

  掘金小分队到当地考察时发现,说了多年的西港港口贸易、产业园区的建设,进展着实缓慢。而港口贸易和产业园区都受限于西港的陆地运力。西港至金边的高速公路(预计2023年前竣工),现在只有一个4号公路,双向单道路,路上的车流非常大,所以只能最多开60公里/hr,在咱国内,就是个国道的待遇。铁路的进程就更慢了。

  如果政府在博彩业获得收入,能大刀阔斧地建设港口、产业园和旅游这三个经济板块,西港未来还是可以预期的。但问题是,谁也不知道西港政府会怎么选择。

(西港的沙滩,碧海蓝天,资源是真的好)
(西港的沙滩,碧海蓝天,资源是真的好)

  另外,政府说现在西港限制发放赌场牌照,但其实通过各种渠道,用钱打通也是有的。可想而知,政府发牌照可能比发展实体经济来钱更快。

  (5)大V们的接盘侠

  两年前,欧神在西港海边靠近金西高速公路和西港机场旁买了一大块地,然后在自己的水库论坛上招募会员去考察。

  2019年,薛蛮子同样在西港买了地(没说具体位置),还买了建筑商,在微博上高调宣传。

  然而,他们都没有直接建房。为什么?他们大概率只做地主,主要职能就是——卖地。至少现在,欧神是这么做的:找大小开发商(土豪)买他的地做开发,普通人是做不了他的生意的。

  而薛蛮子虽然在采访中说自己要在柬埔寨建民宿,但跟京都和苏梅岛不同,西港到目前却一个影子都还没形成,说明什么?

  薛老爷子不做亏本生意。

  如果西港政府奋发图强,真的用赚来的钱把配套设施发展起来了,公路也建好了,那么建个民宿招揽中国游客,以现在买地和建筑的成本,未来绝对是个肥肉生意。

  如果西港政府就靠博彩业了,西港发展受阻,那么,他以低价买的地,还能靠唱多柬埔寨和西港的办法,吸引来中国有侠客精神的土豪,买他的地。

  两边都想到了,老爷子这笔买卖,不亏。

  所以,薛蛮子和欧神去西港淘金能赚到钱吗?他们能。那我们散户可以吗?咳咳,很难说。

  西港确实有非常好的地理环境、旅游资源,无敌海景和潜力巨大的赌场市场。可是,有泡沫的市场,腐败的政府,断层的需求……辣么多个“坑”就摆在眼前。

  现在唯一能肯定的是,如果薛蛮子和欧神赚到了钱,那些钱,或许就是从你钱袋子里掏的。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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